Locazione a uso transitorio: indispensabile motivare la scelta

Il contratto di locazione a uso transitorio si rivolge a proprietari e inquilini che non vogliono impegnarsi in accordi di lunga durata. Questo particolare accordo, disciplinato dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, prevede infatti una durata massima di 18 mesi non rinnovabili.

Per procedere alla sottoscrizione, è necessario che almeno uno tra locatore e conduttore alleghino al contratto una o più “esigenze transitorie”, vale a dire i motivi che giustificano l’accordo. Per il proprietario, ad esempio, sono esigenze transitorie il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, il rientro dall'estero ma anche l'attesa della concessione edilizia o dell'autorizzazione del Comune per la ristrutturazione o la demolizione del bene immobile. Per il conduttore, tra i motivi che rendono applicabile il contratto figurano il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; la sottoscrizione di un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello in cui si risiede, ecc.

Come ha spiegato il Tribunale di Milano nella sentenza n. 9299 del 14 settembre 2017, venendo meno l’esigenza transitoria il contratto si trasforma in un classico contratto 4+4. Secondo il giudice meneghino, come disposto dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, i contratti di natura transitoria devono prevedere “una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore – da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto”. E quindi, affinché un contratto transitorio sia ritenuto valido è necessario che sussistano le seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore; 2) l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza; 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In assenza di tali condizioni, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria, vale a dire 4+4, a decorrere dalla data in cui è stato stipulato l’accordo.

Per quanto concerne il canone, l'importo deve essere concordato nei Comuni con più di 10mila abitanti, a meno che la durata della locazione non sia inferiore ai 30 giorni. Il canone è definito da accordi territoriali firmati da associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini, successivamente ratificati da una delibera comunale.